FICO 2, 4 y 5: los tres puntajes que mira tu lender

Tu comprador te dice que tiene 720 porque lo vio en su teléfono. El lender saca el reporte y aparecen tres números distintos, más bajos. No es un error de nadie: sencillamente no están mirando lo mismo.

En una hipoteca no hay «un» puntaje de crédito. Hay tres, salen de tres burós distintos y se calculan con tres modelos distintos. A ese conjunto se le llama tri-merge, y es el estándar del préstamo hipotecario convencional.

Los tres modelos, uno por buró

Son versiones anteriores del modelo FICO, no las más modernas. Se siguen usando en hipoteca porque así lo fijan los requisitos de las agencias que compran esos préstamos. Por eso el mercado hipotecario se mueve con unos puntajes que casi nadie ve en el día a día.

Por qué el número del teléfono es otro

Las aplicaciones gratuitas de monitoreo suelen mostrar VantageScore, un modelo distinto creado por los tres burós, o alguna versión reciente de FICO como FICO 8. Ninguno de los dos entra en el tri-merge hipotecario.

Además, muchas de esas apps leen solo uno o dos burós. Si la cuenta que le está haciendo daño a tu comprador solo la reporta el tercero, en su app no aparece nada raro — y en el banco sí.

Cuál de los tres decide

El prestamista no toma el más alto ni saca el promedio: toma el del medio. Si tu comprador tiene 612, 596 y 629, el número con el que se le evalúa es 612.

Eso tiene una consecuencia práctica muy concreta: subir el puntaje más alto no sirve de nada. Lo único que mueve la aguja es subir el más bajo hasta que deje de ser el del medio, o subir el del medio. Un agente que entiende esto sabe dónde hay que empujar y deja de perder tiempo en lo que no cuenta.

Qué hacer con esta información

• No aceptes el número de la app como punto de partida. Pide los tres puntajes hipotecarios antes de mandar a nadie al lender.
• Mira la diferencia entre burós. Una brecha grande entre los tres normalmente significa que hay algo reportado en uno que no está en los otros: una negativa, una cuenta que falta o un dato desactualizado. Eso es una pista de dónde trabajar.
• Explícaselo al comprador el primer día. Si no, al mes te va a llamar diciendo que en su app no subió nada, cuando en el reporte real sí se movió.

Y con dos prestatarios

Cuando la solicitud va a nombre de dos personas, cada una trae su propio puntaje del medio. La mayoría de los programas convencionales se quedan con el menor de esos dos. Por eso a veces una pareja con un perfil fuerte y otro débil califica peor de lo que ambos esperaban.