Comprar casa con mal crédito: qué se puede y qué no
Tu comprador ha oído las dos versiones: que con mal crédito no hay nada que hacer, y que hay un truco para arreglarlo en quince días. Las dos son falsas, y conviene que lo sepa por ti.
Se puede comprar casa con un puntaje que no es bueno. La pregunta no es si se puede, sino cuánto cuesta hacerlo así y si compensa esperar.
Lo que sí se puede
- Programas con requisitos más bajos. El FHA admite puntajes por debajo del mínimo convencional, con un enganche mayor en los tramos más bajos.
- Enganche más alto para compensar. Poner más dinero por delante reduce el riesgo del prestamista y a veces abre la puerta.
- Un coprestatario con mejor perfil, aunque ojo con esto: en la mayoría de los programas convencionales el préstamo se evalúa con el menor de los dos puntajes, no con el promedio.
- Bajar la deuda-ingreso. A veces el puntaje no es el problema principal y el caso se desatasca por ahí.
Lo que no se puede
- Borrar información correcta del reporte. Lo que es cierto, está completo y se puede verificar, se queda. Lo que se corrige es lo que está mal.
- Saltarse los períodos de espera. Tras una quiebra o una ejecución hipotecaria hay un tiempo fijado por el programa. No se negocia.
- Garantizar cuántos puntos va a subir, ni en cuánto tiempo. Quien lo prometa está vendiendo algo que no controla.
Lo que nadie le cuenta: el precio de entrar así
Comprar con puntaje bajo no es gratis aunque le aprueben. La tasa que le van a dar es más alta, y esa diferencia viaja con él durante todo el préstamo.
En una casa de $350,000 con 10% de enganche a 30 años, la diferencia entre entrar con 640 y entrar con 760 ronda los $224 al mes. En el total del préstamo son más de $80,000. Es el precio de no haber esperado unos meses.
Puedes enseñárselo con números suyos en la calculadora del home: mueves su puntaje y ve el pago cambiar en pantalla. Esa conversación convence más que cualquier consejo.
La decisión honesta: comprar ahora o esperar
No hay una respuesta única, pero sí tres preguntas que la ordenan:
- ¿Lo que le frena se arregla o es de calendario? Un error en el reporte o una utilización alta responden en ciclos. Un historial corto, no.
- ¿Cuánto paga de más si compra hoy? Ponle número. No «te va a salir más caro», sino la cifra exacta al mes.
- ¿Qué pasa con el precio de la casa mientras espera? Esto lo sabes tú mejor que nadie, y es la otra mitad de la ecuación.
A veces la respuesta correcta es comprar ahora y refinanciar después. Otras veces son cuatro meses de trabajo que le ahorran ochenta mil dólares. Lo que no funciona es decidirlo sin los números delante.
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