Qué puntaje pide cada programa: convencional, FHA, VA y USDA
Tu comprador pregunta cuánto puntaje necesita y la respuesta correcta es «depende del programa, y del prestamista». Esta es la tabla que conviene tener en la cabeza.
Cada programa fija un mínimo, pero hay una segunda capa que sorprende a muchos compradores: el prestamista puede pedir más que el programa. A eso se le llama overlay, y es perfectamente legal.
Los mínimos de referencia
| Programa | Puntaje de referencia | Enganche típico |
|---|---|---|
| Convencional | 620 | Desde 3% en algunos programas |
| FHA | 580 con 3.5% · desde 500 con 10% | 3.5% o 10% según el tramo |
| VA | El programa no fija mínimo; el prestamista suele pedir 620 | 0% en muchos casos |
| USDA | 640 para el proceso automatizado | 0% en zonas elegibles |
Son cifras de referencia y cambian: confírmalas siempre con el loan officer que lleva el caso.
Por qué el prestamista pide más
Porque asume el riesgo de que el préstamo salga mal y prefiere no acercarse al límite. Por eso pasa algo que confunde mucho al comprador: le dicen que no en un sitio y que sí en otro, el mismo día y con el mismo reporte. No es que uno se equivoque; es que cada uno pone su propio listón.
Consecuencia práctica para ti: un «no» de un prestamista no siempre es un «no» del mercado. Vale la pena preguntar si el motivo fue el programa o el criterio interno de esa institución.
El detalle que decide: el puntaje del medio
Cuando el prestamista mira los tres puntajes hipotecarios, no toma el mejor ni el promedio: toma el del medio. Si tu comprador tiene 612, 596 y 629, el número que cuenta es 612.
Eso importa mucho cuando está cerca de un umbral: subir el puntaje más alto no cambia nada. Hay que mover el del medio.
El comprador que se queda a pocos puntos
Es el caso más frustrante y también el que más rápido se resuelve. Cuando faltan pocos puntos para el umbral, lo primero que se mira es la utilización de las tarjetas, porque es lo único que puede cambiar dentro de un solo corte de reporte.
Después, si hay algún dato incorrecto en el reporte, corregirlo puede valer la diferencia en uno o dos ciclos. Lo que no conviene es que abra nada nuevo intentando «mejorar su crédito»: suele conseguir lo contrario justo cuando menos le conviene.
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