Qué mira el lender en el reporte, línea por línea

Cuando el prestamista abre el reporte de tu comprador no lee de arriba abajo. Va directo a cinco cosas, y conviene que sepas cuáles para no perder tiempo en lo que no decide nada.

1. Los tres puntajes, y sobre todo el del medio

Lo primero. Tres números, uno por buró, calculados con los modelos hipotecarios clásicos. El que manda es el del medio. Con dos prestatarios, la mayoría de los programas convencionales se quedan con el menor de los dos medios.

2. El historial de pagos

Es el bloque de mayor peso en el puntaje y el que más mira un underwriter. No todos los atrasos valen igual:

• Cuándo fue. Uno de hace dos meses pesa muchísimo más que uno de hace tres años.
• Cuánto duró. No es lo mismo 30 días que 90 o 120.
• En qué cuenta. Un atraso en una hipoteca previa preocupa más que uno en una tienda.

3. Lo que debe y en qué proporción

La utilización de las tarjetas se mira por cuenta y en conjunto. Una sola tarjeta al tope hace daño aunque el total esté bien. Es, además, lo único que puede moverse dentro de un solo corte de reporte, así que es por donde se empieza cuando hay prisa.

4. Las partidas negativas

Colecciones, cargos a pérdida, embargos, juicios. Aquí el prestamista mira tres cosas: el importe, la antigüedad y si están pagadas o abiertas. Las colecciones médicas tienen un trato aparte desde los cambios recientes de los burós: muchas ya ni aparecen.

5. Lo que no está en el puntaje pero sí en la decisión

Y esto es lo que muchos compradores no saben: el underwriter no solo mira el número. Lee el reporte.

• Cuentas nuevas recientes: muchas a la vez sugieren que alguien está estirando su capacidad.
• Consultas duras sin cuenta detrás: pesan poco, pero cuentan la historia de una búsqueda.
• Mezcla de crédito: tener solo tarjetas puntúa distinto a tener también un préstamo a plazos.
• Direcciones y nombres que no cuadran: suelen ser señal de un dato mal reportado o de cuentas que no son suyas.

Qué hacer con esto como agente

No tienes que interpretar un reporte: para eso está el equipo que trabaja el caso. Lo que sí te conviene es saber en qué de estas cinco cosas está el problema, porque eso te dice si tienes un caso de dos meses, de un año, o uno donde lo honesto es decirlo claro.