Rentar o comprar: la cuenta con el crédito que tiene hoy
La comparación de siempre deja fuera la variable que más pesa en su caso: con qué tasa va a entrar. Y esa tasa depende de un número que se puede mover.
«¿Me conviene comprar o seguir rentando?» casi siempre se contesta comparando la renta con el pago de la hipoteca. Es una cuenta incompleta, y en el caso de un comprador con puntaje bajo es una cuenta engañosa.
Lo que falta en la comparación habitual
Del lado de comprar hay que meter también:
- Impuestos sobre la propiedad y seguro.
- PMI si el enganche es menor del 20%.
- Mantenimiento, que existe aunque nadie lo presupueste.
- Los costos de cierre.
- Y la tasa que le van a dar, que depende de su puntaje.
Del lado de rentar hay que meter que la renta sube, que no construye patrimonio y que no fija el costo de la vivienda a 30 años.
La variable que casi nadie pone en la cuenta
En una casa de $350,000 con 10% de enganche, entrar con 640 en lugar de 760 son unos $224 más al mes — más de $80,000 a lo largo del préstamo. Eso no es un detalle de la comparación: muchas veces es la comparación.
Dicho de otra forma: la pregunta rara vez es «rentar o comprar». Suele ser «comprar ahora o comprar dentro de unos meses con otro número».
Cómo plantearlo con tu comprador
Tres escenarios, con cifras suyas, en una sola conversación:
- Sigue rentando 12 meses. Cuánto paga en renta ese año y con qué patrimonio se queda: cero.
- Compra ahora con su puntaje de hoy. Pago mensual real y lo que paga de más por la tasa.
- Trabaja el crédito y compra en unos meses. El pago con mejor tasa, menos los meses de renta que todavía va a pagar.
Puedes montar el segundo y el tercero en la calculadora moviendo el puntaje, y que lo vea cambiar en pantalla. Es mucho más convincente que explicarlo.
Y la parte que no es de números
El precio de la casa mientras espera, las tasas del mercado y la vida del comprador no se controlan. Por eso la respuesta honesta no es «espera» ni «compra ya», sino «estos son los tres escenarios con tus números; el que decide eres tú».
Un agente que plantea así la conversación se queda con el cliente elija lo que elija. El que solo empuja a comprar hoy se queda con el que puede comprar hoy, y pierde a los demás.
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