Utilización: el número que más rápido se mueve antes de una hipoteca

Si tu comprador necesita moverse rápido, hay un solo sitio donde mirar primero. La utilización de crédito pesa mucho y, a diferencia de casi todo lo demás, puede cambiar en un ciclo de facturación.

La utilización es la proporción entre lo que se debe en las tarjetas y el límite total disponible. Si tiene $9,550 de límite y debe $6,625, su utilización es del 69%.

Dentro de los factores que componen un puntaje FICO, el bloque de cantidades adeudadas pesa alrededor del 30%, y la utilización es la parte más grande de ese bloque. Es mucho, y es lo único que puede moverse dentro de un solo corte de reporte.

Se mide de dos formas, y las dos cuentan

• Por tarjeta: cada cuenta tiene su propia proporción. Una sola tarjeta al tope hace daño aunque el total esté bien.
• En conjunto: la suma de todos los saldos contra la suma de todos los límites.

Por eso conviene mirar las dos cosas. Un comprador con cinco tarjetas y una de ellas reventada puede tener un total aceptable y aun así estar perdiendo puntos.

Qué umbrales importan

No hay un número mágico publicado, pero en la práctica la mejora empieza a notarse al bajar de ciertos escalones. Los que se usan en la industria como referencia son 29%, 9% y 1%: cuanto más abajo, mejor puntúa, y el salto más grande suele darse al salir de los tramos altos.

El detalle del corte que casi nadie tiene en cuenta

El emisor reporta el saldo que aparece en la fecha de corte del estado de cuenta, no el que hay el día que se paga. Un comprador puede usar mucho la tarjeta y pagarla entera cada mes, y aun así reportar una utilización alta si el corte cae antes del pago.

Consecuencia práctica: pagar antes del corte, no antes de la fecha límite, es lo que hace que el reporte muestre un saldo bajo.

El error de cerrar tarjetas

Cuando alguien quiere «ordenar» su crédito, lo primero que se le ocurre es cerrar tarjetas que no usa. Es casi siempre mala idea antes de una hipoteca, por dos motivos:

• Baja el límite total disponible, y eso sube la utilización de golpe aunque no deba un dólar más.
• Afecta a la antigüedad del historial, que es de lo más lento de recuperar.

La regla para darle a cualquier comprador en proceso es simple: no cerrar nada, no abrir nada hasta después del cierre de la casa.

Por qué esto es buena noticia para ti como agente

Porque es el único factor donde el comprador puede hacer algo hoy y verlo en el próximo corte. Es una victoria temprana, y las victorias tempranas son las que mantienen a la gente dentro del proceso el tiempo suficiente como para que lo demás también avance.